敷金トラブル、原状回復Q&A vol.1


Q1. 退去するときのトラブルを避けるには、どのようにすればよいのでしょうか?

A1.
退去時はもちろん入居時にも賃借人・賃借人双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくことが有効といえます。
退去するときの修繕費用等をめぐってのトラブルは、入居時にあった損耗・損傷であるかそうでないのか、その発生の時期などの事実関係が判然としないことが大きな原因となって発生します。
そこで、入居時と退去時において、賃貸人・賃借人双方が立ち会い、チェックリストを活用するとともに、写真を撮るなどして、物件の状況を確認しておくことは、トラブルを避けるために大変有効な方法です。
このような対応をしておけば、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか?否かが明らかにになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。



Q2. 建物を借りるときには、どんなことに気をつけたらよいでしょうか?

A2.
退去時の原状回復についてなど、賃貸借契約書の内容をよく読み契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。
賃貸借契約は、『契約自由の原則』によって、借地借家法等の強行規定(契約の内容を規制する既定)に反しない限り、当事者間で内容を自由に決めることができます。
契約はあくまで当事者間の合意により成立するものであり、合意して成立した契約の内容は、賃借人・賃貸人双方がお互いに守らなければなりません。
したがって、賃貸借の契約をするときには、その内容を十分に理解することが重要です。
契約書をよく読まなかったために、後になってトラブルになる事例は少なくありません。
契約書は貸主側で作成するのが一般的ですが、貸主側が契約の内容を理解してもらうことに努め、借主側は契約の内容を十分に理解して契約を締結することが重要です。
尚、賃貸借契約は、諾成契約といって、賃貸人と賃借人が口頭で合意するだけで成立します。(※売主買主間の売買契約も同様です)
しかし、実務レベルでは、契約で合意したことを明らかにしておくため、
詳細な契約書が作成されます。
宅地建物取引業者が媒介した場合には、宅地建物取引業者は契約条項を記載した書面を作成して当時者に交付することが義務付けられていますから、通常は契約書が作成されます。

※定期建物賃貸借の場合は必ず書面により契約することが必要です。





Q3. 賃貸借契約では、借主に不利な特約でもすべて有効なのでしょうか?

A3.
賃借人に不利な特約は、賃借人がその内容を理解し、契約内容とすることに合意していなければ有効とはいえないと解されています。
建物の賃貸借契約は、借地借家法の適用があるのが原則であり、借地借家法が定める事項については、借地借家法の規定と異なる合意を規定しても、借主に不利な特約として無効となるものもあります。
また、消費者契約法は信義誠実の原則に反し、消費者の利益を一方的に害するものは無効と規定しています。
しかし、このような強行規定に反しない限り、契約自由の原則により、合意された契約内容は有効となり、賃借人に不利な特約がすべて無効になるわけでもありません。
もっとも、賃借人に不利な特約を契約内容とする場合には、賃借人がその内容を理解し、それを契約内容とすることに合意しているといえるのでなければ、そもそも、不利な特約が合意されたことになりません。
尚、このような賃借人に不利な内容の特約は、次のような要件を満たしておくことが必要があると解されています。

1.特約の必要性とその合理的な理由があること
2.賃借人がその不利な義務を負うことにつき認識していること
3.賃借人がその特約による義務負担の意思表示をしていること





Q4. 退去時に、賃借人の負担する損害賠償額が契約書に定められています。このような規定は有効なのでしょうか?

A4.
賃貸人と賃借人の間で退去時の損害賠償額を予め決めて契約書に定めておくことは可能です。
契約の当事者は、損害賠償の額を予定し、契約で定めておくことができます。(民法420 条)
これを損害賠償額の予定といいますが、賃借人が賃貸借契約に関して賃貸人に損害を与えた場合に備えて規定するものであり、約定された損害賠償額が暴利行為に当たって無効となる場合や消費者契約法により無効となる場合など、特設の事由がない限り、このような特約は有効です。
賠償額を予定してそれを契約すると、実損額にかかわらず予定賠償額が賠償額となり、減額も増額もできないことになります。


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敷金トラブル、原状回復Q&A vol.2


Q5. 契約書に『賃貸人は原状回復して明渡しをしなければならない。』と書いてありますが、内装をすべて新しくする費用を負担しなければならないのでしょうか?

A5.
賃借人が通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、借りていた部屋をそのまま賃借人に返せばよいとするのが判例や通説です。
賃貸借における原状回復とは、賃借人が入居時の状態に戻すということではありません。
判例・学説の多数は、賃借人の原状回復義務を、賃借人が賃借物を契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態でれば、使用開始時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃借人に返還すればよいとしています。
したがって、賃借人の故意や不注意、通常でない使用方法等により賃借物に汚損・破損など損害を生じさせた場合は、その損害を賠償することになりますが、汚損や損耗が経年変化による自然的なものや通常使用による自然的なものや通常使用によるものだけであれば、特約が有効である場合を除き、賃借人がそのような費用を負担することにはなりません。




Q6. 不注意で壁クロスの一部にクロスの張替えが必要なほどのキズをつけてしまいました。部全部のクロス張替費用を負担しなければならないのでしょうか?

A6.
不注意でキズをつけてしまったものは、修理をしなければなりませんが、各部位ごとの経過年数を考慮したうえ、最低限可能な施工単位(毀損させた箇所を含む一面分の張替えまでやむをえない)修理するのが妥当と考えられます。
不注意により、壁クロスに張替えが必要なほどのキズをつけてしまったのですから、その損害について賃借人に賠償責任が生じたことになりますが、このとき、どのような範囲でクロスの張替義務があるかが問題となります。
本ガイドラインではその範囲について、u単位が望ましいとしつつ、あわせて、毀損箇所を含む一面分の張替費用を毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられるとしています。
これは、賃借人が原状回復以上の利益を得ることなく、他方で賃借人が建物価値の減少を復旧する場合にバランスがとれるように検討されたものですが、このように賃借人の負担範囲を大きくしても、経過年数を考慮すれば、金銭的な負担は不当なものにならないと考えられます。




Q7. 賃貸借契約書に特に約定されていないのですが、大家さんから、襖や障子、畳表を張り替えるよういわれています。襖や障子、畳表は退去時に必ず賃借人が張り替えなければいけないのでしょうか?

A7.
襖や障子、畳表の損耗が経年変化や通常使用によるものだけであれば賃借人の負担で張り替えることにならないと考えられます。
しかし、賃借人が毀損した場合には、賃借人の負担で張り替えることになります。
襖や障子、畳表は、消耗品としての性格が強いため、本ガイドラインでは、その張替えにあたり経過年数は考慮しないこととしています
また、賃借人の負担すべき単位は毀損した枚数1 枚単位としています。
尚、賃貸借契約書に特約がある場合は、Q3・Q5 を参照したください。





Q8. なぜ?敷金を預ける必要があるのですか?

A8.
敷金は、賃貸借の賃料の滞納や賃借人の不注意等による損害を受けたとき、賃借人からすぐに費用等を支払ってもらえるとは限らないことから、その担保として契約時にあらかじめ賃借人から敷金を預かるのです。
ですから、賃借物の明渡しに際して、賃借人が賃貸人に対して何らの債務も生じさせていなければ全額返還されることになります。
賃借人の故意や不注意、通常でない使用方法等により賃借物に損傷・汚損等を生じさせていれば、賃貸人はその損害額を差し引いた残額を返還することになります。


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敷金トラブル、原状回復Q&A vol.3


Q9. 敷金の返還はいつでも請求できるのですか?

A9.
敷金の返還請求は、契約で特に定めていない場合は建物の明渡し後でなければできないとされています。
賃借人の敷金返還請求権は、契約の終了時に発生するのではなく、敷金の目的が賃貸借関係から生じる賃借人の一切の債務を担保するものであるから、敷金の返還は建物を明け渡しははじめて請求できるとされています。





Q10. 賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?

A10.
賃借人には、その職業・地位・能力等による社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物を使用する義務が課されています。
賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法400 条)。
善良な管理者としての注意義務とは、その人の職業・地位・能力等による社会通念上要求される程度の注意をいうとされています。
つまり、賃借人が、不注意等により賃借物に対して損耗・損傷等を生じさせた場合は、賃借人は善管注意義務に違反したということになります。




Q11. 大家さんがアパートを売却したため、新しい大家さんになりました。
敷金は新しい大家さんから返してもらえるのでしょうか?

A11.
新しい大家さんに対して、敷金の返還を求めることができます。
賃借人がアパートを第三者に売却した場合、敷金が新・旧賃貸人間で引き継がれたか?否かを問わず、敷金返還義務は当然に新賃貸人に承継されるとされています。(最判昭和44.7.17)
但し、平成15 年8 月に公布された『担保物件及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律』の施行(平成16 年4 月1日)
後に賃貸借契約を結んだ場合で、賃貸借契約の時点ですでに抵当権が設定されていた建物について、抵当権の実行により賃貸人が変更になったときは、新しい賃貸人(競落人)に対し敷金の返還請求をすることはできません。
この場合は、元の賃貸人に対して敷金の返還を求めることになります。




Q12. 明渡し後の修繕費用の負担金額について、大家さんと話合いがつきません。
少額訴訟制度が使えると聞きましたが、どのような制度でしょうか?

A12.
民事訴訟のうち、少額の金銭の支払をめぐるトラブルを少ない費用で速やかに解決するための手続です。
30 万円以下の金銭の支払を求める訴えについて、原則として1 回の審理で紛争が解決されます。
当時者間の話合いによって解決しない場合、最終的には裁判により決着を図ることになります。
このとき、30 万円(民事訴訟法の改正により平成16 年4 月1 日以降は60 万円に引き上げられることになっています)
以下の金銭の支払いを求める訴えであれば、ご質問の少額訴訟制度(簡易裁判所に申立て)を利用することができます。
この少額裁判は、原則として1 回の審理で判決が言い渡され、少ない費用(申立て手数料は訴訟額30 万円の場合で3000 円)と短い時間で解決することができます。
また、証拠調べでは、即時に取り調べることができる証拠に限りすることができるとされています。(民事訴訟法371条)。


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