敷金トラブル、原状回復Q&A vol.3


Q9. 敷金の返還はいつでも請求できるのですか?

A9.
敷金の返還請求は、契約で特に定めていない場合は建物の明渡し後でなければできないとされています。
賃借人の敷金返還請求権は、契約の終了時に発生するのではなく、敷金の目的が賃貸借関係から生じる賃借人の一切の債務を担保するものであるから、敷金の返還は建物を明け渡しははじめて請求できるとされています。





Q10. 賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?

A10.
賃借人には、その職業・地位・能力等による社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物を使用する義務が課されています。
賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法400 条)。
善良な管理者としての注意義務とは、その人の職業・地位・能力等による社会通念上要求される程度の注意をいうとされています。
つまり、賃借人が、不注意等により賃借物に対して損耗・損傷等を生じさせた場合は、賃借人は善管注意義務に違反したということになります。




Q11. 大家さんがアパートを売却したため、新しい大家さんになりました。
敷金は新しい大家さんから返してもらえるのでしょうか?

A11.
新しい大家さんに対して、敷金の返還を求めることができます。
賃借人がアパートを第三者に売却した場合、敷金が新・旧賃貸人間で引き継がれたか?否かを問わず、敷金返還義務は当然に新賃貸人に承継されるとされています。(最判昭和44.7.17)
但し、平成15 年8 月に公布された『担保物件及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律』の施行(平成16 年4 月1日)
後に賃貸借契約を結んだ場合で、賃貸借契約の時点ですでに抵当権が設定されていた建物について、抵当権の実行により賃貸人が変更になったときは、新しい賃貸人(競落人)に対し敷金の返還請求をすることはできません。
この場合は、元の賃貸人に対して敷金の返還を求めることになります。




Q12. 明渡し後の修繕費用の負担金額について、大家さんと話合いがつきません。
少額訴訟制度が使えると聞きましたが、どのような制度でしょうか?

A12.
民事訴訟のうち、少額の金銭の支払をめぐるトラブルを少ない費用で速やかに解決するための手続です。
30 万円以下の金銭の支払を求める訴えについて、原則として1 回の審理で紛争が解決されます。
当時者間の話合いによって解決しない場合、最終的には裁判により決着を図ることになります。
このとき、30 万円(民事訴訟法の改正により平成16 年4 月1 日以降は60 万円に引き上げられることになっています)
以下の金銭の支払いを求める訴えであれば、ご質問の少額訴訟制度(簡易裁判所に申立て)を利用することができます。
この少額裁判は、原則として1 回の審理で判決が言い渡され、少ない費用(申立て手数料は訴訟額30 万円の場合で3000 円)と短い時間で解決することができます。
また、証拠調べでは、即時に取り調べることができる証拠に限りすることができるとされています。(民事訴訟法371条)。


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