敷金トラブル、原状回復Q&A vol.1


Q1. 退去するときのトラブルを避けるには、どのようにすればよいのでしょうか?

A1.
退去時はもちろん入居時にも賃借人・賃借人双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくことが有効といえます。
退去するときの修繕費用等をめぐってのトラブルは、入居時にあった損耗・損傷であるかそうでないのか、その発生の時期などの事実関係が判然としないことが大きな原因となって発生します。
そこで、入居時と退去時において、賃貸人・賃借人双方が立ち会い、チェックリストを活用するとともに、写真を撮るなどして、物件の状況を確認しておくことは、トラブルを避けるために大変有効な方法です。
このような対応をしておけば、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか?否かが明らかにになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。



Q2. 建物を借りるときには、どんなことに気をつけたらよいでしょうか?

A2.
退去時の原状回復についてなど、賃貸借契約書の内容をよく読み契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。
賃貸借契約は、『契約自由の原則』によって、借地借家法等の強行規定(契約の内容を規制する既定)に反しない限り、当事者間で内容を自由に決めることができます。
契約はあくまで当事者間の合意により成立するものであり、合意して成立した契約の内容は、賃借人・賃貸人双方がお互いに守らなければなりません。
したがって、賃貸借の契約をするときには、その内容を十分に理解することが重要です。
契約書をよく読まなかったために、後になってトラブルになる事例は少なくありません。
契約書は貸主側で作成するのが一般的ですが、貸主側が契約の内容を理解してもらうことに努め、借主側は契約の内容を十分に理解して契約を締結することが重要です。
尚、賃貸借契約は、諾成契約といって、賃貸人と賃借人が口頭で合意するだけで成立します。(※売主買主間の売買契約も同様です)
しかし、実務レベルでは、契約で合意したことを明らかにしておくため、
詳細な契約書が作成されます。
宅地建物取引業者が媒介した場合には、宅地建物取引業者は契約条項を記載した書面を作成して当時者に交付することが義務付けられていますから、通常は契約書が作成されます。

※定期建物賃貸借の場合は必ず書面により契約することが必要です。





Q3. 賃貸借契約では、借主に不利な特約でもすべて有効なのでしょうか?

A3.
賃借人に不利な特約は、賃借人がその内容を理解し、契約内容とすることに合意していなければ有効とはいえないと解されています。
建物の賃貸借契約は、借地借家法の適用があるのが原則であり、借地借家法が定める事項については、借地借家法の規定と異なる合意を規定しても、借主に不利な特約として無効となるものもあります。
また、消費者契約法は信義誠実の原則に反し、消費者の利益を一方的に害するものは無効と規定しています。
しかし、このような強行規定に反しない限り、契約自由の原則により、合意された契約内容は有効となり、賃借人に不利な特約がすべて無効になるわけでもありません。
もっとも、賃借人に不利な特約を契約内容とする場合には、賃借人がその内容を理解し、それを契約内容とすることに合意しているといえるのでなければ、そもそも、不利な特約が合意されたことになりません。
尚、このような賃借人に不利な内容の特約は、次のような要件を満たしておくことが必要があると解されています。

1.特約の必要性とその合理的な理由があること
2.賃借人がその不利な義務を負うことにつき認識していること
3.賃借人がその特約による義務負担の意思表示をしていること





Q4. 退去時に、賃借人の負担する損害賠償額が契約書に定められています。このような規定は有効なのでしょうか?

A4.
賃貸人と賃借人の間で退去時の損害賠償額を予め決めて契約書に定めておくことは可能です。
契約の当事者は、損害賠償の額を予定し、契約で定めておくことができます。(民法420 条)
これを損害賠償額の予定といいますが、賃借人が賃貸借契約に関して賃貸人に損害を与えた場合に備えて規定するものであり、約定された損害賠償額が暴利行為に当たって無効となる場合や消費者契約法により無効となる場合など、特設の事由がない限り、このような特約は有効です。
賠償額を予定してそれを契約すると、実損額にかかわらず予定賠償額が賠償額となり、減額も増額もできないことになります。


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